12 VARIABLES ECONÓMICO FINANCIERAS

El financiamiento de la optimización ferroviaria parte de la comercialización de los desarrollos inmobiliarios del área, y de inversiones previstas municipalmente por operatorias crediticias de Desarrollo Urbano (BM, BID, etc.). A partir de un estudio de mercado y de las obras de infraestructura, se definieron los costos de inversión y recupero. Se determinaron las pautas de proyecto del área, que permitieran resolver la ecuación económica, (desarrollo), conservar el patrimonio urbano del área, (identidad comunitaria) y a la vez cumplir con las obligaciones de la Ley 8912 de uso del suelo. Ella especifica reserva para espacios verdes de 6,00 m2/hab. y en usos comunitarios de 2,00 m2/hab. Con los índices de densidad habitacional permitido, resultantes del promedio aceptado por Ordenamiento Territorial, se especificaron los siguientes parámetros:

1. Cantidad máxima de unidades de vivienda promedio : 5.535 viviendas
2. Densidad habitacional total permitida (incluidos adm./com.) : 18.670 personas
3. Espacios verdes obligatorios : 11,20 hectáreas
4. Espacios de uso comunitario obligatorios : 3,73 hectáreas
5. Espacio destinado corredor ferroviario : 6,60 hectáreas
• Espacio permitido para comercialización : 21,53 hectáreas

A fin de aumentar el espacio destinado a comercialización, se especificó que parte de los sectores destinados a vivienda y actividades terciarias se trataran como emprendimientos que han de ceder espacios para uso público, aumentando el área de comercialización a 24,62 hectáreas. También se consideraron las avenidas perimetrales, centrales, calles internas, etc. como espacios públicos. Por consiguiente los sectores se establecieron según el siguiente esquema:
1. Sectores administrativos y comerciales (A/F) : 6,40 hectáreas
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración (E) : 4,40 hectáreas
3. Sectores residenciales exclusivos (B/C/D/J) : 13,82 hectáreas
• Total Sectores disponibles para comercialización : 24,62 hectáreas

A partir de dichos valores se especificaron metros cuadrados potenciales según uso:
1. Sectores administrativos y comerciales : 192.000,00 m2
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración : 123.200,00 m2
3. Sectores residenciales exclusivos : 345.500,00 m2

Estimada esta, se establecieron valores de mercado local para los usos (1.000,00 $/m2 - 800,00 $/m2 - 600,00 $/m2), considerando valor del terreno como 7% de la inversión en obras.
1. Sectores administrativos y comerciales : $ 13.440.000,00.-
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración : $ 6.899.200,00.-
3. Sectores residenciales exclusivos : $ 14.511.000,00.-
• Valor total de tierras disponibles a venta : $ 34.854.200,00.-

Valor comparativo de los sectores con otros terrenos equivalentes en el área urbana:

Sector Ejemplo testigo Valor testigo Valor en Área
Comerc-Adm. Saavedra esq.12 de Octubre $ 330,00 / m2 $ 210,00 / m2
Residencial Mixto Gral. Paz entre Alem y España $ 155,00 / m2 $ 155,00 / m2
Residencial Excl. Ramón Falcón esq. Alemania $ 115,00 / m2 $ 105,00 / m2

Dada la ubicación (por ej. calles existentes) y disposición del mercado para la adquisición de sectores, se estimó para cada uno, una expectativa de colocación en el mercado a corto plazo según el siguiente detalle:
1. Sectores administrativos y comerciales (65%) : $ 8.736.000,00.-
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración(40%) : $ 2.759.680,00.-
3. Sectores residenciales exclusivos (30%) : $ 4.353.300,00.-
• Valor total de tierras disponibles a venta (recurso inicial) : $ 15.848.980,00.-
Financiamiento

Primera etapa:
Inversiones: Costos totales
1. Playa de Cargas y Maniobras : $ 3.930.000,00.-
2. Puerto Seco y reserva Resguardo Aduanero, (primera etapa) : $ 1.180.000,00.-
3. Traslado y optimización Talleres Ferroviarios : $ 1.400.000,00.-
4. Establecimiento Industrias (infraestructura publica de servicios) : $ (variable)
5. Total Obras Polo Saforcada Primera Etapa : $ 6.510.000,00.-
6. Obras complementarias (Estación Transf. ferro-vial, etc.) : $ 2.400.000,00.-
7. Total obras de infraestructura urbana (Primera etapa 65%) : $ 3.737.500,00.-
• Total Inversión Primera Etapa : $12.647.500,00.-

Nota: se han tomado como erogaciones necesarias, la totalidad de la Playa de Carga y Maniobras, obras civiles y de infraestructura del Puerto Seco, adquisición del terreno para Resguardo Aduanero, Traslado y optimización a un máximo de 6 has. para los Talleres, mas el terreno para Industrias. Para obras de infraestructura urbana en el área céntrica se estima un 65%, correspondiente al espacio entre la Avenida Central y las. perimetrales, considerado el de mayor colocación. Se agrega como obras complementaria la E- Transf. a fin de liberar el espacio de la Estación de ferrocarril actual.
Recursos
1. Recursos por venta (estimado 45% de colocación en mercado) : $ 15.848.980,00.-
2. Recursos por remate de rezagos o reutilización : $ 1.300.000,00.-
3. Recursos por aportes municipales (cancelación de deuda) : $ 1.200.000,00.-
4. Recursos por aportes privados y/u otros : $ (variable)
• Total de recursos a disponer : $ 18.348.980,00.-
Beneficios
1. Total de beneficios con expectativa media : $ 5.701.480,00.-
2. Total de beneficios con expectativa baja : $ 3.201.480,00.-
3. Porcentaje de colocación en mercado con expectativa cero : 36,28 %
4. Idem incluyendo rezagos y aportes municipales : 29,11 %

Nota: se considera en el remate de rezago o reutilización los edificios reutilizables declarados a preservar. Los recursos privados y/u otros hacen referencia a inversiones para industrias de acuerdo a lo especificado en inversiones. La expectativa cero implica la no existencia de ganancias ni pérdidas.

Segunda etapa:
Inversiones: Costos totales
1. Optimización Ferroviaria (Corredor de cargas, vía aliviadora): $ 10.000.000,00.-
2. Obras de Infraestructura urbana (segunda etapa 35%) : $ 2.012.500,00.-
• TOTAL DE INVERSIONES SEGUNDA ETAPA: $ 12.012.500,00.-
Recursos
1. Recursos por venta (estimado 45% de colocación en mercado) : $ 15.848.980,00.-
2. Saldo recursos a colocar en mercado (estimado 10%) : $ 3.485.420,00.-
• TOTAL DE RECURSOS VENTA 2DA. ETAPA (55% DEL TOTAL) : $ 19.334.400,00.-
Beneficios
1. Total de beneficios con expectativa media : $ 3.836.480,00.-
2. Total de beneficios con expectativa alta : $ 7.321.900,00.-
3. Porcentaje de colocación en mercado con expectativa cero : 34,46 %
• Porcentaje total de saldos Etapas I-II con expectativa cero : 29,26 %

Nota: el porcentaje total etapas con expectativa cero hace referencia al porcentaje final de tierras no vendidas sobre el espacio comercializable que es factible mantener sin perdidas ni ganancias al final de todas las operaciones. Por consiguiente representa el margen de utilidad bruta.

(Extraído de EL PATRIMONIO FERROVIARIO COMO DISPARADOR DEL CAMBIO, El caso de los Talleres Ferroviarios de Junín, Bases para Planes Estratégicos a escala de pequeñas y medianas ciudades, Juan P. Dillon, Graciela G. Tellería, arqs., Ponencia, XII Asamblea mundial del ICOMOS, México, México DF, Guadalajara, Guanajuato, 18-22 de octubre de. 1999.

11 APLICACION DEL PROGRAMA

Descripción Proyecto Tipo (Proyecto Ferro - Urbano)

El Proyecto consiste en el traslado de las instalaciones Ferroviarias existentes en aproximadamente 50 has. en el centro de la ciudad, a una ubicación mas propicia dentro del nuevo Polo de Desarrollo Terciario, ubicado en las cercanías de Saforcada. Esto implica además, optimizar el esquema técnico ferroviario y acentuar el papel de centro regional de la ciudad de Junín. Considerando esto, el programa determinó la necesidad de las siguientes acciones:

• Establecer en el Polo de Desarrollo Saforcada, un área de Puerto Seco y Resguardo Aduanero, optimizando la Playa de Cargas a remover del sector central de la ciudad.
• Impulsar el establecimiento de industrias de "packaging", (básicamente alimentación), con normas de CEE y otros mercados, a fin de generar el embarque en el área.
• Diversificar la actividad industrial del Polo con el Traslado de los Talleres Ferroviarios, utilizando su optimización, como disparador de asentamiento de pequeñas industrias.
• Promover la creación de un Ente Mixto, entre concesionarios, particulares y Municipio, para gerenciar este polo, a fin de reducir costos de inversión en remoción y optimización.
• Promover el carácter urbano de las áreas liberadas y su integración, considerando la venta de sectores específicos como recursos para la materialización del Proyecto.

Se especificó la necesidad de inscribir esto dentro de un Programa de Desarrollo, que resultara de la aplicación de un Plan Global, reglado por las Políticas a aplicar en el área. Esto determinó una serie de variables que influyeron en el análisis y desarrollo de la propuesta.
• Considerar el proyecto como "disparador" de una serie de cambios estructurales a escala urbana para renovar su capacidad de centro regional.
• Utilizar la imagen simbólica del ferrocarril como base de recuperación de la identidad, a fin de facilitar los procesos de cambio.
• Rescatar el carácter unificador del sector céntrico, perdido en el proceso de globalización económica, como muestra de que el mismo proceso puede impulsar cambios favorables.
• Utilizar el programa como un integrador de proyectos, que permitan aprovechar los recursos disponibles y absorber las contradicciones existentes.
• Establecer un sistema de distritos, a fin de fomentar la participación a través de los Centros Comunitarios propuestos y el compromiso de la gente con la gestión de la ciudad.
• Implementar una integración total de esos distritos con del eje establecido entre Saforcada (Polo de Desarrollo), Area Proyecto (Centro Urbano) y A. Roca (Area Complementaria), provocando un giro en el eje de crecimiento, con las nuevas áreas disponibles.

Se ha definido un programa que permitiera la ejecución por el sistema de licitación pública y una alternativa factible de desarrollo municipal, como respaldo de la operatoria. En una primera etapa, el adjudicatario por licitación materializará los proyectos de infraestructura, y posteriormente los inmobiliarios, en las condiciones acordadas con Propietarios, Concesionarios y el Plan desarrollado por el Municipio. Para esto el Programa se dividió en tres áreas:
a) ferroviaria: obras de optimización a entregar a ENABIEF.
b) comunitarias: sectores a desarrollar por el municipio, (reserva de uso comunitario a recibir por Ley 8912, previo traslado de áreas ferroviarias)

• Proyecto Centros Comunitarios Distrito IV
Objetivo: Facilidades Culturales y Administrativas, creación áreas verdes, desarrollo urbano área
• Proyecto Estación de Transferencia Junín.
Objetivo: Creación nodo de transferencia urbana, desarrollo del área.
• Sector Centro Universitario.
Objetivo: Recuperación de espacios ferroviarios para Centro Universitario. Conservación identidad.
• Proyecto Centro de Exposiciones y Convenciones (Villa Universitaria).
Objetivo: Crear un Centro de Exposiciones y Convenciones de COPRONOBA y Centro Universitario,

c) privado: sector de desarrollos inmobiliarios.
• Sectores administrativos y comerciales
• Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración
• Sectores residenciales exclusivos

El Programa establece que se deberá establecer una codificación sector por sector, dada la particularidad del diseño urbano del área, en forma análoga a la de cada barrio adyacente de la ciudad para asegurar una combinación de usos apropiada, considerando que ésta es una de las claves de la animación y de la calidad de la vida urbana que la ciudad ha de ofrecer. Por consiguiente una vez presentado el proyecto definitivo y aprobado este, el Municipio establecerá los parámetros de zonificación, de acuerdo a estas pautas establecidas, perdiendo el área su carácter de urbanización especial. Ocurrido esto, los indicadores no podrán ser modificados, a menos que se produzca una revisión total del Código de Ordenamiento Urbano.

Áreas proyecto complementarias

Adjunto al área proyecto, se proponen una serie de acciones urbanas. Estas se han diseñado en función de potenciar las inversiones en la ciudad y son complementarias de los proyectos propuestos para el Polo de Desarrollo Saforcada y el Desarrollo Ferro Urbano céntrico.

• Calle Roque Sáenz Peña (DPN). Distrito Pueblo Nuevo
Objetivo: Desarrollo de nodo de conexión entre Centro Universitario y Centro Comercial
• Calle Roque Sáenz Peña (DI). Distrito Uno, Área Centro
Objetivo: Consolidación área comercial. Conexión entre este sector y la "city" bancaria
• Sector Cabecera Barrio El Molino, Distrito Centro.
Objetivo: Recuperación de espacios de Almacenaje para funciones sociales del área, (habitacionales, culturales, etc.). Conservación criterios de identidad. Rediseño con nuevos pasos a nivel a B. Belgrano
• Sector aledaño al canal de Vargas entre Circunvalación y cabecera Avda. San Martín
Objetivo: acrecentar características urbanas con la creación de un nuevo acceso a la ciudad.
• Sector aledaño a la Avda. Alvear entre Circunvalación y Primera Junta.
Objetivo: acrecentar las características urbanas a partir de la creación de un nuevo acceso a la ciudad desde la circulación y sus ramificaciones hacia el conjunto de recuperación sector ferroviario.
• Sector aledaño a la Avda. Pastor Baumann entre RN188 y Benito de Miguel.
Objetivo: acrecentar las características urbanas con la creación de un nuevo acceso a la ciudad.
• Sector aledaño a la Avda. de Circunvalación y Nuevo Acceso
Objetivo: acrecentar características urbanas con la creación de un nuevo acceso a la ciudad desde la RN7 y RP65 y sus ramificaciones hacia el conjunto propuesto y Estación de Transferencia.

(Extraído de EL PATRIMONIO FERROVIARIO COMO DISPARADOR DEL CAMBIO, El caso de los Talleres Ferroviarios de Junín, Bases para Planes Estratégicos a escala de pequeñas y medianas ciudades, Juan P. Dillon, Graciela G. Tellería, arqs., Ponencia, XII Asamblea mundial del ICOMOS, México, México DF, Guadalajara, Guanajuato, 18-22 de octubre de. 1999.

10 AGENCIA PLAN ESTRATEGICO DE REDESARROLLO

Estructura física del Programa de Re Desarrollo Urbano

La estructura de una Agencia del Programa de Re Desarrollo Urbano deberá contar con los siguientes niveles:

1. un área de recepción de inquietudes y contacto a nivel barrial, empresarial y/o gubernamental.

2. un área de clasificación, desarrollo y seguimiento de propuestas del programa.

3. un área de gestión y encausamiento de las pautas del programa.

4. un área de Investigación y decisión de las pautas del programa.

El primer área hace referencia al aspecto socio - jurídico, la segunda al técnico, la tercera al económico y gerencial; y la cuarta al académico y político. Es de suma importancia conformar esta estructura como interdisciplinaria y no jerárquica, a fin de permitir la libre interpelación de las partes, con el propósito de agilizar la gestión. Esto es el modelo productivo que se aplica actualmente en las automotrices extranjeras y que permitió revertir la crisis del sector. La coherencia y eficiencia de este organismo dependerá de la identificación de las partes con las pautas políticas y el rigor académico de aplicación de las programáticas emergentes del Proyecto - Ciudad.

Es por esto destacable, la importancia en la claridad de las pautas políticas, y en la capacidad académica y no solo técnica de sus miembros. Por consiguiente seria sumamente importante, integrar esta experiencia con estructura universitarias locales, como así también nacionales e internacionales. De ser esto así, a través de Investigación y pos grado propios, se podrían generar los mismos recursos humanos necesarios a través del tiempo.

Desde el punto de vista socio - jurídico - económico y comunicacional, debe obtener el apoyo de las áreas existentes dentro de un Departamento de la Juventud, con capacidad para desarrollar practicas de carreras terciarias y universitarias, a fin de implementar los programas de recepción y contacto.

Desde el punto de vista técnico debe contar con el apoyo de un Área de Obras Públicas y Catastro informatizado, con datos reales y al día, y capacidad operativa para desarrollar modelos de proyectos que puedan ser considerados multi mediales a los efectos de su interacción con el ciudadano y sus dirigentes.

Desde el punto de vista económico y gerencial, debe obtener el apoyo de una área de Hacienda y Gobierno con capacidad suficiente para establecer los vínculos y pautas necesarios para la adecuación de las intencionalidades políticas a los recursos humanos, legales y financieros disponibles.

Desde el punto de vista político y académico se debe implementar desde el Departamento Ejecutivo, la voluntad política de los emprendimientos sobre la base de un horizonte de excelencia, tanto técnica (ISO 9000), como académica. El apoyo académico debe estar dado por el desarrollo de estructuras de capacitación, Investigación y desarrollo, que se alimenten a si mismas, a través de la configuración de estudios de pos grado creado a tal efecto en Desarrollo Urbano y Medio Ambiente, destinado fundamentalmente a profesionales y técnicos del área agronómica, arquitectónica, ingeniería, sociología, sociológica, relaciones humanas, medio ambiente e histórica, que permitan una continuidad del programa y su extensión a otros ámbitos.

Descripción de las áreas

Área de contacto.

Implica las tareas necesarias para permitir, dentro de una vía organizada, el acceso de la población en general y los grupos en particular, a la expresión de sus inquietudes, anhelos, contradicciones y necesidades. Tanto el grupo como el ámbito deberá ser identificable y/o aprehensible por estos grupos y/o individuos. Por consiguiente, es recomendable que funcionen a modo de puestos callejeros u oficinas transitorias en cada lugar identificable, barrios, sociedades, etc. En ellas, personas, de preferencia jóvenes, escucharan las inquietudes que emanan de estos grupos. Es importante quitar imagen partidista a estas áreas, a fin de evitar el rechazo de las mismas. Se igual modo no es conveniente que las mismas se ubiquen en las Sociedades de Fomento, a fin de evitar problemas de orden interno. Estas bocas, permiten un rápido acceso a cualquier descontento con respecto al Programa, antes de que se pierda el control sobre el mismo. Esta tarea puede ser perfectamente llevada a cabo por organismos tales como la Dirección de la Juventud, o estudiantes terciarios o de grado universitario, a través de un pequeño entrenamiento. No hay necesidad de una apertura diaria, sino que las mismas personas pueden rotar por distintos lugares y distintos horarios. Los informes, serán elevados semanalmente al Área de Clasificación.

Área de clasificación.

Comprende el área técnica donde se canalizarán las inquietudes comunitarias, los informes de desarrollo del programa y se procederá a realizar el registro metodológico de estas. No implica una oficina particular, sino un responsable de área que aprovecha la infraestructura de las áreas técnicas del Municipio. Requiere, a fin de no duplicar funciones un sector de registro informatizado, donde al igual que una factura, o un catastro, se procese la información que se genere desde las bocas y el área de gestión. Aquí es donde se registran los cambios que se producen en el ámbito de aplicación, tanto en los aspectos estadísticos, como planares, económicos etc. El responsable debe evaluar tanto la calidad de la información, como el destino de esta. Coordinar los vínculos entre los registros y elaborar los documentos necesarios para que las áreas de gestión y decisión, puedan desarrollar las tácticas y estrategias necesarias. El perfil de esta área se define a partir de un técnico y/o profesional capacitado que tenga a su cargo, los sistemas informáticos de catastro, como así también las áreas técnicas de diseño asistido, que permitan la incorporación automática de la gestión de obras al banco de datos. Deberá elevar informes tipo bitácora de cada uno de los emprendimientos en curso, los cuales serán derivados a las áreas de gestión y decisión.

Área de gestión.

Comprende el área de management del Proyecto y funciona tal cual lo haría la gerencia de cualquier empresa. En ella se implementan los recursos humanos, físicos, legales y financieros que sustentan la operatoria. Existe un gerente operativo del área en cuestión. El perfil de este abarca programas de desarrollo urbano, conocimientos de administración pública y de empresas, gerenciamiento de áreas, manejo de cuentas públicas. A partir de la puesta en marcha a cada proyecto en particular se le asigna una persona a cargo, la cual es sustentada por el mismo emprendimiento. De acuerdo al nivel de participación del municipio, éste actuará como director, inspector, supervisor u observador. No es necesario que sea un arquitecto o un urbanista, aunque sí que cuente con capacitación en desarrollo urbano. Su base operativa será el Área de Hacienda y Gobierno, la cual deberá contar con sus respectivas bases de datos informatizadas, como así también sus programas de seguimiento de proyectos. La disponibilidad inmediata de información es lo que en realidad permite gerenciar los emprendimientos y reducir el personal necesario.

Área de Investigación y decisión de las pautas del programa.

Comprende el área académica del Proyecto y funciona como un departamento de investigación y post grado universitario. En ella se implementan los recursos humanos, técnicos, académicos y empíricos que sustentan la operatoria. Existe un director del área en cuestión. El perfil de este abarca programas de investigación en el ámbito de planeamiento urbano, comunicación social, desarrollo estratégico y administración. Su base operativa será el Centro Universitario Regional, la cual deberá contar con sus respectivas bases de datos informatizadas, como así también sus programas de seguimiento de proyectos. La evaluación de la información es lo que permitirá optimizar los emprendimientos y mejorar la calidad y rendimiento de los mismos con el mínimo gasto.

Funciones.

Dicho organismo tendrá tres funciones: 1) Estudiar, proponer y promocionar políticas de desarrollo urbano y territorial; 2) En caso necesario, buscar asesoramiento con el objeto de complementar y ampliar los desarrollos y metodologías aplicadas en la instancia anterior y 3) Emitir opinión y ser ámbito de consulta respecto a los planes y políticas propuestos. Deberán ser considerados ámbito de su incumbencia:

1) Planes Programas y Proyectos generales y/o sectoriales de Ordenamiento Territorial y/o Urbanístico, así como intervenciones y Emprendimientos Urbanos de gran magnitud o impacto.

2) Modificación y/o ampliación de las Normas Urbanísticas vigentes, como así también su difusión y evaluación de aplicación de las mismas.

3) Creación de espacios públicos, recuperación de áreas degradadas y preservación del patrimonio histórico.

4) Establecimiento de Programas de Dotación de Infraestructura Urbana y Regional, Industrial, Comercial y/o de Servicios.

5) Programas de Desarrollo a escala paisajista y/o productiva, de tipo convencional y/o alternativo.

Para el cumplimiento de su gestión, la Agencia se compone de tres Comités con las siguientes atribuciones y deberes:

· Comité Ejecutivo: Generar los estudios y/o proyectos necesarios para la ejecución de programas de inversión y desarrollo en el ámbito urbano y territorial. Seguimiento de los mismos, políticas de gerenciamiento y estudios de mercado. Evaluación preliminar de proyectos que presenten terceros.

· Comité Asesor: Asesorar al Comité Ejecutivo en cuanto sea necesario respecto a estudios, programas y/o metodologías a aplicar en los Proyectos de Planeamiento y Desarrollo Urbano y/o Territorial. Dicho Comité será convocado a instancias del Comité ejecutivo.

· Comité Consultivo: Emitir opinión obligada y ser ámbito de discusión en el ámbito general de las inquietudes, propuestas y proyectos que sean remitidas por el Comité Ejecutivo y/o otras instancias que se consideren por reglamentación viable para este fin.

(Extraído de EL PATRIMONIO FERROVIARIO COMO DISPARADOR DEL CAMBIO, El caso de los Talleres Ferroviarios de Junín, Bases para Planes Estratégicos a escala de pequeñas y medianas ciudades, Juan P. Dillon, Graciela G. Tellería, arqs., Ponencia, XII Asamblea mundial del ICOMOS, México, México DF, Guadalajara, Guanajuato, 18-22 de octubre de. 1999.