El financiamiento de la optimización ferroviaria parte de la comercialización de los desarrollos inmobiliarios del área, y de inversiones previstas municipalmente por operatorias crediticias de Desarrollo Urbano (BM, BID, etc.). A partir de un estudio de mercado y de las obras de infraestructura, se definieron los costos de inversión y recupero. Se determinaron las pautas de proyecto del área, que permitieran resolver la ecuación económica, (desarrollo), conservar el patrimonio urbano del área, (identidad comunitaria) y a la vez cumplir con las obligaciones de la Ley 8912 de uso del suelo. Ella especifica reserva para espacios verdes de 6,00 m2/hab. y en usos comunitarios de 2,00 m2/hab. Con los índices de densidad habitacional permitido, resultantes del promedio aceptado por Ordenamiento Territorial, se especificaron los siguientes parámetros:
1. Cantidad máxima de unidades de vivienda promedio : 5.535 viviendas
2. Densidad habitacional total permitida (incluidos adm./com.) : 18.670 personas
3. Espacios verdes obligatorios : 11,20 hectáreas
4. Espacios de uso comunitario obligatorios : 3,73 hectáreas
5. Espacio destinado corredor ferroviario : 6,60 hectáreas
• Espacio permitido para comercialización : 21,53 hectáreas
A fin de aumentar el espacio destinado a comercialización, se especificó que parte de los sectores destinados a vivienda y actividades terciarias se trataran como emprendimientos que han de ceder espacios para uso público, aumentando el área de comercialización a 24,62 hectáreas. También se consideraron las avenidas perimetrales, centrales, calles internas, etc. como espacios públicos. Por consiguiente los sectores se establecieron según el siguiente esquema:
1. Sectores administrativos y comerciales (A/F) : 6,40 hectáreas
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración (E) : 4,40 hectáreas
3. Sectores residenciales exclusivos (B/C/D/J) : 13,82 hectáreas
• Total Sectores disponibles para comercialización : 24,62 hectáreas
A partir de dichos valores se especificaron metros cuadrados potenciales según uso:
1. Sectores administrativos y comerciales : 192.000,00 m2
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración : 123.200,00 m2
3. Sectores residenciales exclusivos : 345.500,00 m2
Estimada esta, se establecieron valores de mercado local para los usos (1.000,00 $/m2 - 800,00 $/m2 - 600,00 $/m2), considerando valor del terreno como 7% de la inversión en obras.
1. Sectores administrativos y comerciales : $ 13.440.000,00.-
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración : $ 6.899.200,00.-
3. Sectores residenciales exclusivos : $ 14.511.000,00.-
• Valor total de tierras disponibles a venta : $ 34.854.200,00.-
Valor comparativo de los sectores con otros terrenos equivalentes en el área urbana:
Sector Ejemplo testigo Valor testigo Valor en Área
Comerc-Adm. Saavedra esq.12 de Octubre $ 330,00 / m2 $ 210,00 / m2
Residencial Mixto Gral. Paz entre Alem y España $ 155,00 / m2 $ 155,00 / m2
Residencial Excl. Ramón Falcón esq. Alemania $ 115,00 / m2 $ 105,00 / m2
Dada la ubicación (por ej. calles existentes) y disposición del mercado para la adquisición de sectores, se estimó para cada uno, una expectativa de colocación en el mercado a corto plazo según el siguiente detalle:
1. Sectores administrativos y comerciales (65%) : $ 8.736.000,00.-
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración(40%) : $ 2.759.680,00.-
3. Sectores residenciales exclusivos (30%) : $ 4.353.300,00.-
• Valor total de tierras disponibles a venta (recurso inicial) : $ 15.848.980,00.-
Financiamiento
Primera etapa:
Inversiones: Costos totales
1. Playa de Cargas y Maniobras : $ 3.930.000,00.-
2. Puerto Seco y reserva Resguardo Aduanero, (primera etapa) : $ 1.180.000,00.-
3. Traslado y optimización Talleres Ferroviarios : $ 1.400.000,00.-
4. Establecimiento Industrias (infraestructura publica de servicios) : $ (variable)
5. Total Obras Polo Saforcada Primera Etapa : $ 6.510.000,00.-
6. Obras complementarias (Estación Transf. ferro-vial, etc.) : $ 2.400.000,00.-
7. Total obras de infraestructura urbana (Primera etapa 65%) : $ 3.737.500,00.-
• Total Inversión Primera Etapa : $12.647.500,00.-
Nota: se han tomado como erogaciones necesarias, la totalidad de la Playa de Carga y Maniobras, obras civiles y de infraestructura del Puerto Seco, adquisición del terreno para Resguardo Aduanero, Traslado y optimización a un máximo de 6 has. para los Talleres, mas el terreno para Industrias. Para obras de infraestructura urbana en el área céntrica se estima un 65%, correspondiente al espacio entre la Avenida Central y las. perimetrales, considerado el de mayor colocación. Se agrega como obras complementaria la E- Transf. a fin de liberar el espacio de la Estación de ferrocarril actual.
Recursos
1. Recursos por venta (estimado 45% de colocación en mercado) : $ 15.848.980,00.-
2. Recursos por remate de rezagos o reutilización : $ 1.300.000,00.-
3. Recursos por aportes municipales (cancelación de deuda) : $ 1.200.000,00.-
4. Recursos por aportes privados y/u otros : $ (variable)
• Total de recursos a disponer : $ 18.348.980,00.-
Beneficios
1. Total de beneficios con expectativa media : $ 5.701.480,00.-
2. Total de beneficios con expectativa baja : $ 3.201.480,00.-
3. Porcentaje de colocación en mercado con expectativa cero : 36,28 %
4. Idem incluyendo rezagos y aportes municipales : 29,11 %
Nota: se considera en el remate de rezago o reutilización los edificios reutilizables declarados a preservar. Los recursos privados y/u otros hacen referencia a inversiones para industrias de acuerdo a lo especificado en inversiones. La expectativa cero implica la no existencia de ganancias ni pérdidas.
Segunda etapa:
Inversiones: Costos totales
1. Optimización Ferroviaria (Corredor de cargas, vía aliviadora): $ 10.000.000,00.-
2. Obras de Infraestructura urbana (segunda etapa 35%) : $ 2.012.500,00.-
• TOTAL DE INVERSIONES SEGUNDA ETAPA: $ 12.012.500,00.-
Recursos
1. Recursos por venta (estimado 45% de colocación en mercado) : $ 15.848.980,00.-
2. Saldo recursos a colocar en mercado (estimado 10%) : $ 3.485.420,00.-
• TOTAL DE RECURSOS VENTA 2DA. ETAPA (55% DEL TOTAL) : $ 19.334.400,00.-
Beneficios
1. Total de beneficios con expectativa media : $ 3.836.480,00.-
2. Total de beneficios con expectativa alta : $ 7.321.900,00.-
3. Porcentaje de colocación en mercado con expectativa cero : 34,46 %
• Porcentaje total de saldos Etapas I-II con expectativa cero : 29,26 %
Nota: el porcentaje total etapas con expectativa cero hace referencia al porcentaje final de tierras no vendidas sobre el espacio comercializable que es factible mantener sin perdidas ni ganancias al final de todas las operaciones. Por consiguiente representa el margen de utilidad bruta.
(Extraído de EL PATRIMONIO FERROVIARIO COMO DISPARADOR DEL CAMBIO, El caso de los Talleres Ferroviarios de Junín, Bases para Planes Estratégicos a escala de pequeñas y medianas ciudades, Juan P. Dillon, Graciela G. Tellería, arqs., Ponencia, XII Asamblea mundial del ICOMOS, México, México DF, Guadalajara, Guanajuato, 18-22 de octubre de. 1999.
1. Cantidad máxima de unidades de vivienda promedio : 5.535 viviendas
2. Densidad habitacional total permitida (incluidos adm./com.) : 18.670 personas
3. Espacios verdes obligatorios : 11,20 hectáreas
4. Espacios de uso comunitario obligatorios : 3,73 hectáreas
5. Espacio destinado corredor ferroviario : 6,60 hectáreas
• Espacio permitido para comercialización : 21,53 hectáreas
A fin de aumentar el espacio destinado a comercialización, se especificó que parte de los sectores destinados a vivienda y actividades terciarias se trataran como emprendimientos que han de ceder espacios para uso público, aumentando el área de comercialización a 24,62 hectáreas. También se consideraron las avenidas perimetrales, centrales, calles internas, etc. como espacios públicos. Por consiguiente los sectores se establecieron según el siguiente esquema:
1. Sectores administrativos y comerciales (A/F) : 6,40 hectáreas
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración (E) : 4,40 hectáreas
3. Sectores residenciales exclusivos (B/C/D/J) : 13,82 hectáreas
• Total Sectores disponibles para comercialización : 24,62 hectáreas
A partir de dichos valores se especificaron metros cuadrados potenciales según uso:
1. Sectores administrativos y comerciales : 192.000,00 m2
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración : 123.200,00 m2
3. Sectores residenciales exclusivos : 345.500,00 m2
Estimada esta, se establecieron valores de mercado local para los usos (1.000,00 $/m2 - 800,00 $/m2 - 600,00 $/m2), considerando valor del terreno como 7% de la inversión en obras.
1. Sectores administrativos y comerciales : $ 13.440.000,00.-
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración : $ 6.899.200,00.-
3. Sectores residenciales exclusivos : $ 14.511.000,00.-
• Valor total de tierras disponibles a venta : $ 34.854.200,00.-
Valor comparativo de los sectores con otros terrenos equivalentes en el área urbana:
Sector Ejemplo testigo Valor testigo Valor en Área
Comerc-Adm. Saavedra esq.12 de Octubre $ 330,00 / m2 $ 210,00 / m2
Residencial Mixto Gral. Paz entre Alem y España $ 155,00 / m2 $ 155,00 / m2
Residencial Excl. Ramón Falcón esq. Alemania $ 115,00 / m2 $ 105,00 / m2
Dada la ubicación (por ej. calles existentes) y disposición del mercado para la adquisición de sectores, se estimó para cada uno, una expectativa de colocación en el mercado a corto plazo según el siguiente detalle:
1. Sectores administrativos y comerciales (65%) : $ 8.736.000,00.-
2. Sectores mixtos de vivienda, comercio y administración(40%) : $ 2.759.680,00.-
3. Sectores residenciales exclusivos (30%) : $ 4.353.300,00.-
• Valor total de tierras disponibles a venta (recurso inicial) : $ 15.848.980,00.-
Financiamiento
Primera etapa:
Inversiones: Costos totales
1. Playa de Cargas y Maniobras : $ 3.930.000,00.-
2. Puerto Seco y reserva Resguardo Aduanero, (primera etapa) : $ 1.180.000,00.-
3. Traslado y optimización Talleres Ferroviarios : $ 1.400.000,00.-
4. Establecimiento Industrias (infraestructura publica de servicios) : $ (variable)
5. Total Obras Polo Saforcada Primera Etapa : $ 6.510.000,00.-
6. Obras complementarias (Estación Transf. ferro-vial, etc.) : $ 2.400.000,00.-
7. Total obras de infraestructura urbana (Primera etapa 65%) : $ 3.737.500,00.-
• Total Inversión Primera Etapa : $12.647.500,00.-
Nota: se han tomado como erogaciones necesarias, la totalidad de la Playa de Carga y Maniobras, obras civiles y de infraestructura del Puerto Seco, adquisición del terreno para Resguardo Aduanero, Traslado y optimización a un máximo de 6 has. para los Talleres, mas el terreno para Industrias. Para obras de infraestructura urbana en el área céntrica se estima un 65%, correspondiente al espacio entre la Avenida Central y las. perimetrales, considerado el de mayor colocación. Se agrega como obras complementaria la E- Transf. a fin de liberar el espacio de la Estación de ferrocarril actual.
Recursos
1. Recursos por venta (estimado 45% de colocación en mercado) : $ 15.848.980,00.-
2. Recursos por remate de rezagos o reutilización : $ 1.300.000,00.-
3. Recursos por aportes municipales (cancelación de deuda) : $ 1.200.000,00.-
4. Recursos por aportes privados y/u otros : $ (variable)
• Total de recursos a disponer : $ 18.348.980,00.-
Beneficios
1. Total de beneficios con expectativa media : $ 5.701.480,00.-
2. Total de beneficios con expectativa baja : $ 3.201.480,00.-
3. Porcentaje de colocación en mercado con expectativa cero : 36,28 %
4. Idem incluyendo rezagos y aportes municipales : 29,11 %
Nota: se considera en el remate de rezago o reutilización los edificios reutilizables declarados a preservar. Los recursos privados y/u otros hacen referencia a inversiones para industrias de acuerdo a lo especificado en inversiones. La expectativa cero implica la no existencia de ganancias ni pérdidas.
Segunda etapa:
Inversiones: Costos totales
1. Optimización Ferroviaria (Corredor de cargas, vía aliviadora): $ 10.000.000,00.-
2. Obras de Infraestructura urbana (segunda etapa 35%) : $ 2.012.500,00.-
• TOTAL DE INVERSIONES SEGUNDA ETAPA: $ 12.012.500,00.-
Recursos
1. Recursos por venta (estimado 45% de colocación en mercado) : $ 15.848.980,00.-
2. Saldo recursos a colocar en mercado (estimado 10%) : $ 3.485.420,00.-
• TOTAL DE RECURSOS VENTA 2DA. ETAPA (55% DEL TOTAL) : $ 19.334.400,00.-
Beneficios
1. Total de beneficios con expectativa media : $ 3.836.480,00.-
2. Total de beneficios con expectativa alta : $ 7.321.900,00.-
3. Porcentaje de colocación en mercado con expectativa cero : 34,46 %
• Porcentaje total de saldos Etapas I-II con expectativa cero : 29,26 %
Nota: el porcentaje total etapas con expectativa cero hace referencia al porcentaje final de tierras no vendidas sobre el espacio comercializable que es factible mantener sin perdidas ni ganancias al final de todas las operaciones. Por consiguiente representa el margen de utilidad bruta.
No hay comentarios:
Publicar un comentario